Ставьте на регион Ломбардия и Тоскана. Цены здесь выросли более чем на 8% за последние 12 месяцев, а спрос на квартиры и виллы превышает предложение. Особенно заметен рост в Милане – деловом центре, где покупатели активно вкладываются в жилую и коммерческую недвижимость.
Не игнорируйте второстепенные города с туристическим потенциалом. Пиза, Болонья и Верона демонстрируют ускоренный прирост цен, что связано с растущим интересом к аренде посуточно. Квартиры площадью до 70 кв. м в таких местах продаются быстрее и выгоднее в плане доходности.
Финансовые аналитики советуют учитывать ужесточение ипотечных ставок. Банковские кредиты под 4,5–5% уже не редкость, что снижает покупательскую способность. Значит, покупать стоит либо с наличными, либо ориентироваться на объекты с потенциалом быстрой перепродажи или сдачи.
Земельные участки и объекты под реконструкцию привлекают инвесторов, готовых вложиться в долгосрочную перспективу. Спрос на жилье с современными технологиями и энергоэффективностью растёт, и это становится ключевым фактором при выборе.
Изменения в ценах на жильё по регионам Италии в 2024 году
В северных областях, таких как Ломбардия и Венето, квартиры в крупных городах подорожали в среднем на 5-7%. Местами рост доходит до 10%, особенно в Милане и Вероне, где спрос остаётся высоким из-за деловой активности и притока мигрантов. Цены на загородные дома в тех же регионах демонстрируют более скромный рост – около 2-3%, что отражает смещение интереса покупателей к удалённым локациям.
Центральные области, включая Тоскану и Марке, показали разную динамику. Во Флоренции квартиры выросли в цене на 6-8%, особенно в историческом центре, тогда как в менее популярных городах региона цены почти не изменились или снизились на 1-2%. Отдельно стоит отметить, что спрос на виллы и дома в сельской местности поднял их стоимость на 4-5%.
Юг и острова
Кампания и Сицилия по-прежнему предлагают более доступное жильё, но цены здесь начали понемногу расти. В Неаполе квартиры прибавили 3-4%, в Палермо – около 2%. Однако в удалённых районах островов цена на дома может снижаться до 3%, что связано с оттоком населения и слабым спросом.
Рекомендации по покупке
- Для тех, кто ищет инвестиционные объекты, северные города – более привлекательны, особенно если ориентироваться на аренду и краткосрочные продажи.
- Центральные области подходят для долгосрочного владения, особенно если рассматривать объекты в туристических зонах с потенциалом повышения стоимости.
- Юг лучше рассматривать для покупки недорогих объектов с перспективой восстановления или для сезонного проживания.
- Обратите внимание на небольшие города и пригороды: там рост цен пока минимальный, но спрос постепенно растёт, что создаёт возможности для выгодной покупки.
Ценовые колебания существенно зависят от инфраструктурных проектов и доступности транспорта. Там, где ведётся активное строительство и развивается транспортная сеть, цены растут быстрее. Игнорировать этот фактор не стоит, особенно если рассматриваете жильё для переезда или сдачи в аренду.
Влияние новых законов и налоговых правил на покупку недвижимости в Италии
Если планируете покупку жилья, учитывайте повышенный налог на вторичные объекты – ставка выросла с 9% до 12% на сумму превышения 1 миллиона евро. Это моментально меняет финансовую модель инвестиций в дорогую недвижимость. Одновременно упрощённые процедуры регистрации собственности, введённые с начала года, сократили сроки оформления сделок с 60 до 30 дней, что ускоряет выход на рынок и снижает сопутствующие расходы.
Нововведение по налогам на аренду: с 2024-го действует единая фиксированная ставка в 21%, без возможности применения других режимов. Для владельцев сдаваемых квартир это значит – меньше вариантов оптимизации и необходимость планировать доходы с учетом этого стандарта.
Особое внимание стоит уделить льготам для молодых покупателей до 36 лет: снижение налога с покупки до 2% и отмена гербового сбора при условии, что стоимость не превышает 250 тысяч евро. Это серьёзный стимул для начала самостоятельного жилья, но при превышении лимитов налоговая нагрузка вырастает пропорционально.
Появились изменения и в регулировании кредитования – банки обязаны более тщательно проверять платёжеспособность, включая анализ долговых обязательств, что повышает требования к заёмщикам и снижает вероятность одобрения без значительного первоначального взноса.
В итоге – сделки становятся быстрее, но дороже с точки зрения налогов. Планируйте бюджет, учитывая рост ставок и новые фиксированные налоги. Для минимизации расходов рекомендуют внимательно изучать категории объектов и целевые льготы, а также консультироваться с налоговыми специалистами перед подписанием договора.
Перспективы аренды и спроса на коммерческую недвижимость в крупных городах
Арендные ставки в ключевых мегаполисах продолжают расти, особенно в сегменте офисов класса A. Милан и Рим демонстрируют устойчивый рост спроса на площади под IT-компании и стартапы – здесь наблюдается дефицит качественных площадей, что подталкивает цены вверх.
Стоит учитывать: владельцам коммерческих помещений выгодно инвестировать в модернизацию инфраструктуры и экологичные технологии. Это напрямую влияет на привлекательность объекта для арендаторов, готовых платить больше за комфорт и энергоэффективность.
Специфика сегмента ритейла и складов
Розничные площади в центрах больших городов снижают нагрузку на аренду благодаря перетоку покупателей в онлайн. Однако в деловых зонах спрос на компактные торговые точки растет, особенно в нише локальных брендов и специализированных магазинов.
Склады возле транспортных узлов остаются востребованными – здесь играет роль развитие электронной коммерции и быстрая логистика. Инвестиции в складские комплексы с автоматизацией процессов приносят стабильный доход.
Что ждет владельцев коммерческой недвижимости?
Ожидается повышение требований к гибкости договоров аренды – арендаторы хотят больше вариантов краткосрочных соглашений. Владельцам нужно адаптироваться, предлагая варианты с опцией расширения или сокращения площадей.
Кроме того, в ближайшие месяцы стоит усилить внимание к анализу локального спроса – микрорайоны с высокой плотностью офисных работников становятся приоритетными зонами для коммерческой аренды.
Источник: CBRE Italy – Research Reports