Не соглашайтесь сразу на первую попавшуюся квартиру – переплата почти гарантирована. Особенно в крупных городах: Милан, Болонья, Флоренция. Там ставки за однушку взлетели в разы по сравнению с прошлым годом. В Риме, например, средняя ежемесячная плата за небольшую студию уже перевалила за 1000 евро. И это без учёта коммунальных.
Одна из ключевых причин – туристический сектор. Владельцы всё чаще отдают предпочтение краткосрочной посуточной сдаче: доход выше, рисков меньше, а спрос стабильно высокий. Платёжеспособные туристы вытесняют студентов и работников. Постоянным жильцам остаются только нереалистичные варианты – далеко, дорого, без ремонта.
Плюс – практически замороженное новое строительство. Количество вводимых в эксплуатацию объектов минимально, а спрос не падает. Старый фонд изношен, новостроек не хватает. Это давит на рынок и приводит к скачкам ставок даже в небольших городах – таких как Падуя или Перуджа.
На этом фоне многие итальянцы вынуждены жить в коммуналках, возвращаться к родителям или покидать центры в поисках приемлемых условий. Особенно остро ситуация бьёт по молодёжи, которая просто не может позволить себе съехать от семьи. Некоторые регионы пытаются вмешаться: вводят ограничения для Airbnb, предлагают дотации, но эффекта – почти ноль.
Какие экономические и социальные факторы влияют на подорожание аренды в разных регионах Италии
Сначала – избегай переезда в Милан и Болонью, если рассчитываешь на бюджетное жильё. Эти города – магнит для студентов, айтишников, креативщиков и стартаперов. Именно из-за них в некоторых кварталах аренда за два года подскочила на 25–30%. Причина – спрос выше, чем доступное предложение. Университеты расширяются, а количество сдаваемых квартир не успевает за этим темпом.
На юге совсем другой расклад. В Катании, Бари или Реджо-ди-Калабрия расценки более сдержанные, но здесь причина не в щедрости арендодателей, а в оттоке молодого населения и слабой региональной экономике. Мало рабочих мест – низкий спрос – нет смысла задирать ставки.
Не забывай про влияние туризма. Венеция, Флоренция, часть Неаполя давно живут по законам краткосрочной аренды. Там квартиры не сдаются помесячно – их сдают по дням. Турист платит больше – ты остаёшься без вариантов. Airbnb съедает рынок медленно, но беспощадно.
Отдельный катализатор – удалёнщики из других стран. Особенно – французы и немцы, которые выбирают Трентино, Тоскану, Лигурию. Приезжают со своими бюджетами, которые выше местных. Владельцы квартир не дураки – ориентируются на тех, кто платит больше. В результате местные жители вытесняются на окраины или в пригород.
Что усиливает перекос?
Слабая политика регулирования. В некоторых регионах нет лимитов на максимальный размер залога и нет обязательств по регистрации договоров. В итоге многие сделки идут “вчёрную”, без контракта. Это убивает конкуренцию и снижает прозрачность рынка.
Как действовать?
Проверяй региональные льготы и субсидии. Например, в Эмилии-Романье и Лацио существуют программы поддержки для студентов и семей с низким доходом. Подбирай муниципалитеты, где действует ограничение на туристическую аренду – там выше шанс найти стабильное жильё. И не верь объявлениям с подозрительно низкими ставками – это либо обман, либо подвох с условиями.
Как рост арендной платы сказывается на жизни местных жителей и студентов
Если вы живёте в Болонье, Флоренции или Милане – ищите соседей. Жильё в одиночку стало непозволительной роскошью даже для работающих итальянцев, не говоря уже о студентах. За последние три года средняя ставка за комнату в крупных университетских городах выросла на 20–35%, а в некоторых районах Милана – и на все 50%.
Решение? Снимать втроём. Или возвращаться к родителям, что уже происходит: почти 70% итальянцев до 34 лет продолжают жить в родительских домах, и это не про комфорт – это про выживание. Особенно тяжело молодым семьям: значительная доля дохода уходит на аренду, и на ипотеку откладывать нечего. Долгосрочное планирование – в заморозке.
Студенты – на грани отказа от образования
В Турине и Риме учащиеся все чаще выбирают университеты, расположенные ближе к дому, даже если они уступают по качеству. Причина – неподъёмные затраты на съём. А в мае 2023 года студенты буквально разбили палатки возле зданий вузов в знак протеста. Они требовали государственные меры, потому что даже общежитий не хватает. См. репортаж La Repubblica.
В результате уменьшается мобильность. Меняется логика поступления. Люди больше не выбирают лучшее – они выбирают доступное. А доступного становится всё меньше.
Как справляются местные?
- Объединяются в арендные кооперативы: жильцы заключают коллективные контракты, делят обязательства, экономят.
- Переезжают за пределы городов, но тратят больше на транспорт, теряют время в пробках.
- Увеличивают рабочие часы – дополнительная подработка становится нормой даже среди студентов.
Проблема не просто в высоких ставках – она в несоответствии между зарплатами и стоимостью найма. Даже в регионах с низкими доходами (например, Калабрия или Апулия) ставки растут из-за наплыва туристов и краткосрочной аренды. А местные вытесняются. Социальное напряжение накапливается.
Где искать аналитику и свежие данные? Один из достоверных источников – сайт Национального института статистики ISTAT. Там публикуются отчёты о жилищных расходах, региональных различиях и тенденциях в структуре домохозяйств.
Какие меры предпринимают власти и частный сектор для стабилизации ситуации на рынке аренды
Первое, что стоит сделать – ограничить краткосрочную сдачу через платформы вроде Airbnb. Некоторые муниципалитеты уже ввели лимиты: во Флоренции, например, арендаторам запрещено сдавать квартиры туристам более 90 дней в год. Это высвобождает предложения для постоянных жильцов.
Местные власти запускают программы субсидирования – не общими словами, а конкретными деньгами. В Неаполе действует инициатива, по которой семьи с доходом ниже установленного порога получают до €2 000 в год на компенсацию аренды. Аналогичная мера есть в Милане, где городская администрация выделяет средства на покрытие части платежей для молодых специалистов и студентов.
Частный сектор не отстаёт. Девелоперы переключаются с люксовых объектов на доступное жильё: проще строить меньше, но сдавать дольше. Один из крупнейших проектов в Болонье – жилой квартал, где 70% квартир сдаются по фиксированной ставке, утверждённой совместно с мэрией. Звучит необычно? Но работает.
Реновации общественного фонда
В Турине и Палермо реконструируют старые муниципальные здания, превращая их в жилые блоки с долгосрочными договорами. Деньги поступают из госфонда PNRR (План восстановления и устойчивости), и условия жёсткие: сдавать жильё только на постоянной основе, по заранее оговорённым тарифам.
Участие кооперативов и ассоциаций
Кооперативы жильцов – не пережиток прошлого, а реальный инструмент. В Болцано, например, группы граждан объединяются, покупают недвижимость в складчину и сдают её на длительный срок по себестоимости. Без ренты «в стол», без наценок. Иногда – с поддержкой региона. Подобная модель распространяется и в других частях страны.
Пока единого решения нет, но локальные инициативы, координация с частными инвесторами и жёсткое регулирование краткосрочного найма дают результаты. Медленно. Но это движение уже не остановить.