Если у вас есть 300–400 тысяч евро и желание вложить их в старый фонд с высокими потолками, живыми соседями и шаговой доступностью до Колизея – центр города даст то, что нужно. Но приготовьтесь к сюрпризам: неработающие лифты, юридические проволочки и коммунальные счета, которые иногда выглядят как штрафы. Покупка не для слабонервных.
Окраины – совсем другое кино. Там можно найти приличные квартиры от 150 тысяч, но без туристической романтики. Зато парковка у дома, супермаркет через дорогу и настоящая итальянская тишина по ночам. Правда, дорога до Ватикана займёт полчаса минимум, и без машины будет сложно. Метро работает, но не везде, и не всегда вовремя.
Аренда – отдельная тема. Цены растут быстрее зарплат. Если покупать с целью сдачи – рассчитывайте минимум на 5% годовых, если с умом подойти к району. Районы типа Трастевере или Монти – лакомый кусок, но надо уметь лавировать между бюрократией и конкуренцией. Туристы приезжают, уезжают, а налоги остаются.
У многих иллюзия: старинные дома выглядят красиво снаружи, но внутри – с неожиданностями. Электрика времён Муссолини, канализация, требующая молитв, и кондоминиум, где решение о ремонте крыши обсуждается годами. Будьте готовы к компромиссам.
Где покупать: районы Рима с выгодным соотношением цены и качества
Ищите сбалансированный вариант между ценой и удобством – обратите внимание на Пиньето, Аппио Латино и Гарбателлу. В Пиньето средняя цена за кв. м – €6 000–8 000, а наличие метро и кафе создают стильную, но не перегруженную атмосферу :contentReference[oaicite:0]{index=0}.
Аппио Латино (включая Примавера–КапANNELle) показывает €6 000–8 000/м² и позволяет жить рядом с парком Акведукты, не переплачивая денег :contentReference[oaicite:1]{index=1}.
Гарбателла–Остиенсе стоит €6 000–8 000/м², но показывает стабильный рост +3 % в 2024–2025 – это говорит о здоровом интересе и дальнейшем потенциале :contentReference[oaicite:2]{index=2}.
Для тех, кто хочет чуть дешевле, но с транспортной доступностью, подойдут Портуенсе и Пренестино: цены от €2 936 до €3 106/м² – это ниже городского среднего (€3 091), но рядом электрички и зелёные зоны :contentReference[oaicite:3]{index=3}.
Хотите загородную альтернативу? В провинции Рима, например, в Сан-Поло-дей-Кавальери или Савиано, цены падают до €786–948/м² – идеальны для покупки большого жилья далеко от центра :contentReference[oaicite:4]{index=4}.
Источник цен и изменений – данные портала Idealista, ведущего на рынке Италии: idealista.it.
::contentReference[oaicite:5]{index=5}
Какие налоги и расходы ждут покупателя недвижимости в Риме
Сразу заложите в бюджет дополнительные 10–12% от стоимости объекта. Это минимальный ориентир, если планируете покупку без сюрпризов.
Регистрационный налог – от 2% (для резидентов, покупающих как основное жильё) до 9% (для всех остальных). Но даже 2% считаются от кадастровой стоимости, а она обычно ниже рыночной – звучит неплохо, но не расслабляйтесь.
Если продавец – юридическое лицо (например, застройщик), тогда вместо регистрационного налога платится НДС – 4%, 10% или 22%, в зависимости от категории помещения и назначения покупки. Тут многое зависит от ситуации, так что без нотариуса не разобраться.
Нотариус – это не просто формальность. Его услуги обойдутся в среднем в 2 000–5 000 евро. Плюс нужно оплатить сборы за регистрацию сделки, выписки, проверки и кучу бумажной волокиты – ещё около 300–500 евро.
Услуги агента? Обычно это 3% от суммы покупки – и с покупателя, и с продавца. Некоторые агентства просят фиксированную ставку, но в любом случае мелкий шрифт в договоре читать обязательно.
IMU и TASI – ежегодные местные налоги. Если вы не живёте по адресу и не зарегистрированы там, будьте готовы платить. Ставки устанавливаются на уровне коммун, но ориентировочно считайте 0,4–1,06% в год от кадастровой стоимости.
И не забудьте: при переводе денег из-за границы возможны банковские комиссии и валютные колебания. Курс евро может сыграть с вами злую шутку, особенно если сделка затянется.
Совет один – не экономьте на юристе и бухгалтере. Ошибка в расчётах может обойтись дороже, чем все эти налоги вместе взятые.
Сдача в аренду: доходность, спрос и правовые нюансы
Если рассчитываете на стабильную прибыль – ориентируйтесь на краткосрочную аренду в центральных районах. Туристический поток в Трастевере, Кампо-деи-Фиори, Навоне не ослабевает круглый год, а загрузка объектов доходит до 85%. Средняя ставка за ночь – €120–€180, при условии правильного оформления и качественного сервиса. В долгосрочной аренде доходность ниже: €900–€1 200 в месяц за квартиру площадью 50–60 м² в тех же зонах.
Спрос есть, но он неравномерный. Студенты и экспаты ищут жильё на срок от 6 месяцев, но конкурируют за каждую комнату. С другой стороны, арендаторы с итальянскими контрактами всё чаще требуют полной легализации сделки – без «черного кэша». Без регистрации договора через Agenzia delle Entrate сэкономите сегодня, но рискуете попасть под налоговую проверку или остаться без прав на выселение арендатора.
Особо важный момент – тип контракта. Contratto transitorio (до 18 месяцев) подходит для гибкости, но требует чёткого обоснования срока. Cedolare secca – фиксированный налог 21% вместо прогрессивной шкалы, но действует только при аренде физическим лицам. Коммерческое использование – совсем другая история: потребуется partita IVA, регистрация в Comune, соблюдение санитарных норм. Нелегальная сдача через Airbnb без соответствующих кодов и разрешений – прямой путь к штрафам от €500 до €5 000.
Подстрахуйтесь: нанимайте налогового консультанта, проверяйте законы региона Лацио, не полагайтесь на советы соседей или «опытных» риелторов. Контроль ужесточается, а незарегистрированная аренда – больше не «мелкая хитрость», а повод для серьёзных последствий.