Рассмотрите юг региона, особенно Маремму. Здесь цены на дома ниже, чем в районе Флоренции или Сиены, а спрос стабильно растёт. Вокруг – винодельни, термальные источники, охраняемые парки. Это не только привлекательное место для жизни, но и шанс получать доход от аренды, особенно в летний сезон.
Спрос в Гроссето увеличился на 12% за последние два года – данные итальянского агентства immobiliare.it. Особенно популярны дома с участком и видом на холмы или море. С точки зрения покупателя – меньше конкуренции, больше простора для торга. Инфраструктура при этом на уровне: дороги, школы, больницы – всё в пределах досягаемости.
Если интересует стабильный доход от аренды – ищите жильё рядом с Питильяно, Сатурнией или Капалбио. Эти места активно посещают как итальянцы, так и туристы из Германии и Швейцарии. Средняя ставка аренды – от 90 евро в сутки летом. Это хороший коэффициент окупаемости, особенно при умеренной стоимости покупки.
Не берите первое, что покажется “атмосферным”. Лучше обратить внимание на объекты с уже оформленными документами и готовыми коммуникациями – это сэкономит месяцы времени и десятки тысяч евро. Если планируете реконструкцию, выбирайте дома с уже утверждённым проектом реставрации.
htmlEditНедвижимость Тосканы: очарование сельской жизни и инвестиционный потенциал
Покупайте каменные дома в окрестностях Кьянти – их цена редко падает, а спрос со стороны иностранцев стабилен. Особенно популярны постройки с виноградниками или оливковыми рощами: арендаторы готовы платить от €1,500 в неделю за такие объекты летом.
Если цель – доход, рассмотрите покупку апартаментов в Вал-д’Орча. Это охраняемая ЮНЕСКО зона, что сдерживает новое строительство, а значит, существующее жильё не теряет в цене. Средняя доходность от краткосрочной аренды – около 4,5% годовых.
Для тех, кто ищет что-то менее туристическое, но с перспективой роста, подойдут деревни южнее Ареццо. Здесь цена за квадратный метр ниже на 25–30% по сравнению с более известными районами, а региональные программы реставрации позволяют компенсировать часть затрат на ремонт.
Избегайте покупки в полностью отреставрированных агритуризмо, если планируете перепродажу в течение 5 лет – наценка уже включена в цену, а налоговые льготы при перепродаже могут быть недоступны. Лучше взять объект с частичной отделкой – вы контролируете бюджет и результат.
Рассматривайте объекты с историей: фермерские дома до 1940-х годов часто имеют статус культурного наследия, что увеличивает интерес арендаторов и повышает стоимость при продаже. Главное – проверьте юридическую «чистоту» и отсутствие ограничений на реконструкцию.
Как выбрать загородный дом в Тоскане: типы объектов, районы и юридические тонкости покупки
Где искать
Если нужен вид на холмы и виноградники – присмотритесь к Кьянти. Там плотная застройка, и цены могут доходить до €6,000 за м². Вал-д’Орча – меньше туристов, спокойнее, стоимость ниже: от €2,500 за м². Гарфаньяна подойдет, если интересует тишина и бюджет до €1,500 за м². Там меньше англоговорящих агентов, но больше аутентичности.
Что проверить перед сделкой
Объект должен быть зарегистрирован в катастре (Catasto) с актуальной планировкой. Несоответствие может привести к штрафам или невозможности продажи в будущем. Проверьте, не проходит ли через участок «servitù di passaggio» – право прохода, которое может создать неудобства. Обязателен технический отчет от геометра (relazione tecnica), где будут указаны все ограничения и состояние конструкций. Без этого – большой риск.
Продавец обязан предоставить APE – сертификат энергопотребления. Если его нет – настаивайте. И обязательно наймите местного юриста, не агента. Только адвокат проверит цепочку владельцев и отсутствие долгов по IMU или Tari. Сделку проводят у нотариуса, но он не проверяет детали – только оформляет.
Доход от аренды и сезонные тренды: что нужно знать перед вложением в тосканскую недвижимость
Покупать жильё стоит там, где туристы не только летом. Лучшая доходность – в местах с круглогодичным спросом: Флоренция, Лукка, Пьенца. В этих городах аренда даёт до 5–6% годовых, особенно если использовать краткосрочные платформы вроде Airbnb.
Когда сдавать – выгоднее всего
С апреля по октябрь – пик бронирований. В это время посуточная ставка может быть в 2–3 раза выше, чем в низкий сезон. Например, апартаменты в Монтепульчано летом сдаются за 130–160 евро в сутки, зимой – за 50–70. Если ориентироваться только на лето, объект простаивает почти полгода. Это часто недооценивают.
Что влияет на заполняемость
Вид из окон, бассейн, удалённость от шумных трасс – мелочи, которые напрямую влияют на рейтинг на платформах и, соответственно, на доход. Также важны отзывы и локальный сервис – уборка, встреча гостей, помощь с логистикой. Без этого будет тяжело конкурировать с хозяевами, у которых всё автоматизировано через управляющие компании.
Совет: планируя покупку, считайте не только потенциальную ставку аренды, но и расходы на обслуживание, налоги (примерно 21% от прибыли при краткосрочной сдаче), комиссию платформ и простои между заездами. Только так получится объективно оценить реальную рентабельность.