Сначала – перепроверь налог на прирост капитала. Теперь при продаже объекта, приобретённого менее чем за пять лет до реализации, ставка может достигать 26% – даже если речь идёт не о коммерческом использовании. Раньше в некоторых случаях можно было обойтись льготной схемой или обнулением. Уточняйте дату регистрации, особенно при покупке через доверенное лицо или компанию.
Отдельная головная боль – новый регламент по энергоэффективности. Начиная с 2025 года объекты с классом ниже E не допускаются к аренде. Да, даже краткосрочной. Это напрямую бьёт по стратегии сдачи в аренду через Airbnb и Booking. Планируете покупать старинную виллу? Готовьтесь к капитальному утеплению, установке теплового насоса и полному аудиту системы отопления.
С 1 марта ужесточена процедура «Due Diligence» для нерезидентов. Теперь нотариусы обязаны запрашивать подтверждение источника происхождения средств, причём не только для сумм свыше €100,000, а по умолчанию – для всех сделок. Если у вас сложная структура (например, траст или офшор), готовьте полный пакет документов заранее, иначе срок подготовки к закрытию сделки легко растянется до 3 месяцев.
Заметный удар по новым проектам – корректировка в правилах зонирования. В ряде регионов Ломбардии, Тосканы и Апулии временно приостановлены разрешения на строительство в зонах сельскохозяйственного назначения. Это касается не только новых застроек, но и реконструкции с изменением конфигурации. Если план был – покупать участок и строить с нуля, пересмотрите план: на ближайшие два года это лотерея.
Внимание к деталям – единственное, что сейчас действительно спасает капитал. И если вы думаете, что всё по-старому – проверьте дважды. Или заплатите за ошибку сполна.
Новые требования к налоговой резидентности при покупке недвижимости в Италии
С 2024 года итальянская налоговая служба требует доказательства фактического проживания для тех, кто заявляет о резидентности при приобретении жилья. Просто оформить регистрацию в коммунальном реестре (anagrafe) больше недостаточно.
Минимум 183 дня физического пребывания в стране – теперь это основа. Не подтвердили? Льготные ставки налогообложения для резидентов автоматически аннулируются. Доплатить придётся не только налог на покупку, но и штраф с процентами.
Чтобы избежать проблем, заранее подготовьте:
- контракты аренды (если не живёте в своей квартире);
- чеки, счета, транзакции – всё, что подтверждает ежедневную активность в стране;
- отчёты от местных врачей, школ, муниципальных служб – идеально подходит как косвенное доказательство присутствия.
В случаях, когда физическое пребывание разорвано (например, 90 дней весной и 100 осенью), стоит документально обосновать причины временного выезда. Итальянская Guardia di Finanza нередко делает выборочные проверки на основании данных о пересечении границ и банковских операций.
Иностранцам, не планирующим проживать в Италии более полугода, лучше сразу оформлять сделку как нерезидент. Да, налог выше, но зато меньше риска попасть под перекрёстную проверку.
Также изменилась практика автоматического признания резидентства по наличию основного центра интересов. Теперь приоритет – физическое присутствие. Оставили семью в Милане, но сами живёте в Лондоне? Скорее всего, вас сочтут нерезидентом, даже если дети учатся в итальянской школе.
Подача декларации по форме “Modello Redditi Persone Fisiche” требует ясности в вопросе резидентства. Ошибка может стоить до 240% от суммы недоплаченного налога.
Ограничения на краткосрочную аренду: что важно учитывать владельцам апартаментов
Сдаёте жильё на Airbnb или Booking.com? Сначала проверьте, действует ли в вашем городе лимит на количество дней аренды в год. Например, во Флоренции и Венеции запрещено использовать жилую недвижимость для краткосрочной аренды, если это не ваша основная резиденция. В Риме обсуждается ежегодный максимум в 90 дней. За нарушение – штрафы до €5,000.
Если квартира находится в многоквартирном доме, обратите внимание на регламент кондоминиума. Многие управляющие собрания запрещают краткосрочную сдачу через общее голосование. Даже если собственность ваша, можете столкнуться с исками от соседей. Прецеденты уже есть.
Кроме того, с 2024 года введён единый регистрационный код для каждого объекта краткосрочной аренды – CIN (Codice Identificativo Nazionale). Без него – блокировка объявлений и штраф до €8,000. Код обязателен даже для одной комнаты в квартире. Регистрировать жильё надо на региональном портале. Платформы не публикуют объявления без кода.
И, да: с дохода от аренды – налог. Речь о 21% в виде flat tax (cedolare secca) или о прогрессивной ставке – если предпочитаете обычное налогообложение. Отчётность ведётся в рамках dichiarazione dei redditi. Проверки ужесточились: налоговая сверяет данные с онлайн-платформ.
Актуальные правила и обновления доступны на портале Министерства туризма Италии: https://www.ministeroturismo.gov.it
Изменения в процедуре оформления сделок с участием иностранных инвесторов
Сначала – проверьте, включён ли ваш представитель в реестр официальных посредников (реестр RUI, раздел E). Без этого – рискуете столкнуться с признанием сделки недействительной.
С марта 2025 года все документы, подаваемые иностранными гражданами, обязаны сопровождаться заверенным переводом, выполненным переводчиком, зарегистрированным в Министерстве юстиции. Онлайн-переводы, ранее допустимые при определённых условиях, теперь не принимаются вовсе.
Финансовые операции, превышающие 100 000 евро, подлежат обязательной верификации через новую платформу C.R.E.I. (Centro di Raccordo Economico Internazionale). Она проверяет источник средств, структуру владения и юридическую чистоту сделки. Без пройденной верификации нотариус откажет в регистрации перехода права собственности.
Вместо устаревшего Codice Fiscale теперь требуется регистрация в системе eIDAS для идентификации личности через европейскую цифровую подпись. Процедура занимает до 5 рабочих дней, но без неё невозможно открыть счёт в итальянском банке или зарегистрировать договор купли-продажи.
При участии иностранных компаний с номинальными директорами налоговые органы вправе приостановить сделку на 60 дней для проверки бенефициарного владельца. Лучше заранее подготовить декларацию UBO (Ultimate Beneficial Owner) с апостилем и нотариальным заверением.
Сроки регистрации увеличились: теперь кадастровая запись обновляется в течение 25 рабочих дней, а не 10, как раньше. Планируйте это заранее, особенно если сделка привязана к получению ВНЖ по инвестиционной программе.