Если рассчитывать на доход, а не на эмоции – Пьемонт обгоняет Тоскану. Средняя стоимость квадратного метра в Алессандрии – около €900, при этом сдача дома в аренду приносит до €700 в месяц. Стабильный спрос со стороны работников аграрного сектора и малого бизнеса, плюс близость к Милану и Генуе, делают регион рабочей лошадкой – не модной, но доходной.
В Лигурии всё иначе: высокая цена за доступ к морю. Специя – компромисс. Местные апартаменты стоят дешевле, чем в Чинкве-Терре, но море – то же самое. Туристы приезжают круглый год, особенно французы. Потенциал сдачи – до €1 200 в сезон и около €600 в несезон. Налоги – средние, коммунальные расходы – умеренные.
Умбрия – тень Тосканы, но с заметно меньшими затратами на вход. В городе Тоди цена за м² – от €1 200. Дома в окрестностях покупают в основном немцы и бельгийцы, которые потом превращают их в B&B. Доход не рекордный, но стабилен: 4–5% годовых – почти гарантированно, при правильной реновации и подаче объекта.
Апулия заслуживает внимания не только из-за барочного Лечче. Стоимость домов в Саленто – одна из самых низких на юге: от €600 за м². За эти деньги – террасы, старинные камни, оливы под окнами. Плюс программа восстановления исторических домов – до 50% возврата вложений от государства. Пригодно и под аренду, и под сезонный дом.
Не гнаться за модой – значит смотреть в сторону Марке. Спрос от итальянцев выше, чем от иностранцев, но это плюс: нет зависимости от туристического сезона. Аренда работает круглый год, особенно в городах типа Асколи-Пичено. Покупка – от €700 за м², доход – от 6% при долгосрочной сдаче.
Сравнение доходности аренды недвижимости в популярных туристических регионах
Если цель – максимальная отдача от аренды, стоит смотреть на побережье Амальфи, Флоренцию и Сардинию. Там короткосрочная сдача приносит от 5% до 9% годовых при правильном управлении.
Позитано и Равелло держат лидирующие позиции: летом заполняемость близка к 100%, а средняя ставка – около 250–400 евро в сутки за апартаменты среднего уровня. Но! Высокий входной порог – квадрат стоит от 6000 евро и выше. Подходит тем, кто готов сразу вложиться крупно.
Во Флоренции арендная доходность более стабильна круглый год. Благодаря круглогодичному туристическому потоку, здесь можно рассчитывать на 6–7% годовых при долгосрочной сдаче, и до 8% – если работать через посуточные платформы. Цены умеренные – от 3000 евро за м² в спальных районах. Центр дороже, но и доход выше.
Сардиния – неожиданно интересный выбор: при средней цене около 2500 евро за м² в прибрежных зонах, арендная ставка на виллы или дома с видом на море достигает 180–250 евро в сутки. Сезон – май по октябрь. Доходность редко падает ниже 7%, особенно при грамотной автоматизации процессов.
Для сравнения: Венеция – красивый, но переоценённый рынок. Стоимость объектов зашкаливает, а количество разрешений на краткосрочную аренду жёстко ограничено. Средняя доходность – едва ли 4%, и то при наличии лицензии.
Юг страны – Калабрия и Апулия – выглядит привлекательно из-за низкой цены входа (от 1200 евро за м²), но спрос нестабилен. Сезон короткий, загрузка объектов непредсказуема, особенно без профессионального менеджмента. Итоговая доходность колеблется в пределах 3–5%.
Как налоговая нагрузка влияет на доход от недвижимости в разных регионах Италии
Если ваша цель – чистая прибыль, а не просто красивая почтовая открытка из Тосканы, обходите Лацио и Трентино-Альто-Адидже стороной. В этих областях совокупный налоговый пресс (IMU + TARI + IRPEF) легко съедает до 45% от дохода от аренды.
Лучше смотрите в сторону Апулии, Калабрии и Сицилии. Там муниципальный налог IMU ниже среднего – в пределах 0,76–0,86%, а ставка подоходного с арендной платы не превышает 21% при режиме «cedolare secca». Добавим умеренные коммунальные сборы – и получаем куда более вменяемую картину. Доход после уплаты всех обязательств может достигать 6–7% годовых, что для Европы – серьезный показатель.
Обратите внимание: в Милане и Риме налоговая нагрузка на недвижимость системно завышена за счёт высоких кадастровых коэффициентов и часто повышенной IMU, которую местные советы увеличивают под предлогом «особого статуса города». Доходность там колеблется в районе 2,5–3% годовых. А если квартира не сдается постоянно – ещё меньше.
Отдельная головная боль – налог на вторую собственность. Если объект – не единственное жилье, то IMU применяется по полной ставке. Это критично, особенно в Ломбардии, где базовая ставка часто дополняется муниципальной надбавкой.
Чтобы не попасть в ловушку, используйте официальный калькулятор налогов на недвижимость, доступный на сайте итальянской налоговой службы: agenziaentrate.gov.it. Без этой информации любое решение – как бросать кости на удачу.
Где проще и выгоднее получить вид на жительство через покупку недвижимости
Если цель – получить permesso di soggiorno на основании собственности, проще всего это реализуется в Калабрии, Апулии и на Сицилии. Там не требуют покупки виллы за миллионы. Часто достаточно квартиры от 40–60 тыс. евро. Главное – доказать, что жильё пригодно для постоянного проживания.
Минимальные требования: технический паспорт, документы о праве собственности и договор на коммунальные услуги. В Тропее, например, можно найти апартаменты за 55 тыс. евро, соответствующие этим условиям. Муниципалитеты в небольших городах относятся к заявкам лояльно, особенно если собственник не претендует на работу или госпомощь.
В Тоскане, Лигурии и Лацио те же процедуры могут обойтись дороже и затянуться: высокая конкуренция, длительная бюрократия, а местные власти строго следят за соблюдением всех санитарных и технических норм. Там инспекторы чаще запрашивают подтверждение источника дохода, а также требуют, чтобы жилая площадь превышала установленный минимум на человека.
Если покупать дом в сельской зоне, например, в Базиликата или Молизе, шанс получить разрешение выше, особенно при регистрации как residente. Это даёт право на льготное налогообложение (2% вместо 9%) и упрощает последующее продление ВНЖ.
На практике, самый гибкий подход – в коммунах с убывающим населением. Там рады новым жильцам и готовы закрыть глаза на некоторые формальности. Главное – выбрать мэрию, где к вам отнесутся не как к статистике, а как к решению для местной экономики.