Сейчас не стоит рассчитывать на быстрый рост стоимости жилья в Милане. Несмотря на устойчивый спрос, особенно среди арендаторов, перегретые цены в центральных районах практически не двигаются вверх. Те, кто рассчитывает на быструю перепродажу с прибылью, скорее всего, разочаруются. Альтернатива – рассмотреть города второго плана, где еще есть потенциал для прироста и аренда покрывает ипотеку.
Ставка рефинансирования ЕЦБ – основной ориентир для расчета ипотек – с середины 2022 года выросла с 0% до 4,5%. Это напрямую увеличило платежи для тех, кто берет кредит на жильё. Средняя переменная ставка в итальянских банках уже превышает 5%, что делает покупку с привлечением заемных средств менее привлекательной. Если вы планируете взять ипотеку, разумно подождать возможного снижения ставки в конце 2025 года.
Туризм больше не гарантирует стабильный доход от краткосрочной аренды. Рим, Венеция и Флоренция начали активно ограничивать количество объектов, сдаваемых на платформах вроде Airbnb. Во Флоренции уже запрещено регистрировать новые квартиры в центре под туристическую аренду. Это снижает привлекательность покупки для последующей сдачи без чёткого расчёта окупаемости.
Налоговая нагрузка на жильё зависит от того, как оформляется объект и кто является владельцем. Например, покупка через юридическое лицо может быть выгоднее при последующей сдаче, но требует дополнительных расходов на сопровождение. Также стоит учитывать местные сборы – в некоторых коммунах они в разы выше, чем в других, при схожих условиях.
Настроения самих итальянцев играют не меньшую роль, чем цифры. Молодёжь всё чаще отказывается от покупки в пользу аренды, особенно в северных регионах, где цены и так зашкаливают. Это меняет структуру спроса и влияет на ликвидность жилья в разных категориях. Жильё, рассчитанное на большие семьи, становится всё менее востребованным, в то время как небольшие квартиры-студии уходят быстрее всего.
htmlEditЭкономические факторы, влияющие на рынок недвижимости Италии: экспертное мнение
Ставки по ипотеке – главный ориентир. Пока Европейский центральный банк держит процент на высоком уровне, спрос на жильё, особенно в южных регионах, заметно сдержан. Как только ожидается снижение – интерес к покупке возрастает почти мгновенно, особенно среди молодёжи и инвесторов из ЕС.
Доход населения в крупных агломерациях остаётся стабильным, а вот в провинции он почти не растёт. Это напрямую отражается на спросе: в Милане или Болонье квартиры уходят за неделю, а в Калабрии – могут стоять полгода без интереса. Поэтому вложения лучше делать там, где экономика региона держится на промышленности или туризме.
Налоговая политика – не подарок. Налог на вторую недвижимость, IMU, всё ещё кусается, особенно для иностранных владельцев. Но есть лазейки: зарегистрировать жильё как «первичное» через резидентство – и ставка снижается почти втрое.
Арендный сектор под давлением. В популярных городах – перегрет, цены растут быстрее зарплат. Но если ориентироваться не на короткосрочную аренду, а на долгосрок для студентов или молодых специалистов, можно получать стабильный доход даже в условиях высокой инфляции.
Совет: прежде чем покупать, анализируй не цену за квадрат, а динамику миграции, уровень безработицы и соотношение зарплат к стоимости жилья в конкретной коммуне. Это скажет больше, чем любые маркетинговые обзоры.
Как изменение процентных ставок влияет на спрос на жильё в крупных городах Италии
При повышении ставок ипотечное кредитование в Милане, Риме и Турине резко сокращается: в среднем на 18–22% в течение полугода. Это моментально снижает число покупателей, особенно среди тех, кто рассчитывает на финансирование более 70% стоимости объекта.
Если ставка превышает 4%, аренда становится приоритетом. В Неаполе и Болонье в таких условиях фиксируется рост спроса на аренду до 30%, особенно среди молодёжи и семей без накоплений. Строительные компании в ответ на это замораживают новые проекты: по данным Associazione Costruttori Edili, количество выданных разрешений на строительство упало на 17% после резкого роста ставок в 2023 году.
Наибольший удар ощущают районы с высокой долей инвестиционных покупок, как Порта Нова в Милане или EUR в Риме – там спрос падает быстрее всего. Альтернативная реакция наблюдается в периферийных зонах: при снижении ставок ниже 3%, именно они фиксируют всплеск сделок, поскольку становятся доступными покупателям среднего класса.
Чтобы сохранить интерес к продаже, агентства советуют владельцам жилья с ценой выше 500 тысяч евро закладывать в стоимость 5–7% на возможный торг – особенно при росте ставок. Покупатели же, наоборот, должны отслеживать предложения от банков с фиксированной ставкой: они дают больше предсказуемости в нестабильные периоды.
Роль уровня безработицы и доходов населения в динамике цен на жильё
При росте безработицы на 1% средняя стоимость квартир в крупных городах падает на 1,5–2%. Чем выше доля безработных, тем слабее покупательский спрос, особенно в сегменте первичного жилья.
- В регионах с устойчивым уровнем занятости (например, Трентино-Альто-Адидже и Эмилия-Романья) за последние 5 лет цены на жильё выросли на 12–15%.
- Там, где доходы населения стагнируют, например в Калабрии и Базиликате, рост цен не превышает 3–4% или вовсе наблюдается снижение.
Если средний доход домохозяйства ниже 22 000 евро в год, вероятность получения ипотечного кредита снижается почти на 40%. Это напрямую тормозит спрос и приводит к снижению цен, особенно на квартиры экономкласса.
Рекомендуется учитывать следующие параметры при анализе ценовой динамики:
- Средняя зарплата по региону. При уровне выше 30 000 евро в год цены на жильё растут быстрее, чем в среднем по стране.
- Доля трудоспособного населения, занятого в официальной экономике. Чем выше этот показатель, тем стабильнее спрос.
- Соотношение стоимости жилья к годовому доходу. Если превышает 7:1 – спрос падает, особенно среди молодёжи.
Влияние иностранных инвестиций на рынок элитной недвижимости в Италии
Привлекать покупателей из-за рубежа стоит через налоговые льготы: фиксированный налог 100 000 евро в год на зарубежные доходы работает как магнит для состоятельных инвесторов, особенно из США, Великобритании и стран Ближнего Востока.
Цены растут за счёт спроса, а не местного спроса
С 2020 по 2024 год в Тоскане и на озере Комо стоимость объектов премиум-класса выросла на 15–20%, причём более половины сделок – с участием иностранцев. Итальянцы покупают реже, а вот иностранные резиденты формируют стабильный поток заявок в сегменте от 2 млн евро. Наибольший интерес – к историческим виллам с видом и современными апартаментами в реставрированных дворцах.
При проектировании новых объектов или реконструкции старых домов девелоперы стали учитывать вкусы клиентов из США и ОАЭ: минимализм, «умный дом», охрана, вид на воду, возможность сдачи в аренду через управляющую компанию. Без этого объект теряет ликвидность – зарубежные покупатели уходят к конкурентам в Португалии и Франции.
Рекомендация – при продаже включать сервис под ключ: от юриста до дизайна интерьера. Именно это увеличивает шанс на сделку с иностранцем в 1,5–2 раза, по данным итальянских агентств класса люкс.