Если вы присматриваетесь к покупке в центральной части Флоренции – не ждите снижения цен. За последний год стоимость квадратного метра здесь выросла на 5,8%, и пока нет ни малейших признаков отката. Причина проста: количество объектов с исторической ценностью ограничено, а спрос среди иностранных инвесторов только растёт. Особенно активны французы, американцы и швейцарцы – охотятся за жильём в пределах старых кварталов и готовы переплачивать до 20% за вид на Дуомо.
Север – уже не так стабилен. В Милане темпы прироста замедлились: +1,2% за первые четыре месяца года. При этом арендная доходность осталась высокой – в среднем 4,7% годовых, если сдавать на длительный срок. Новостроек больше, но и конкуренция на первичке выросла. Девелоперы неохотно идут на скидки, однако всё чаще предлагают паркинг или меблировку в подарок, особенно в районах, отдалённых от центра.
Юг традиционно дешевле, но в Неаполе уже ощущается нехватка ликвидных вариантов. Цены в историческом центре ползут вверх – +3,1% с января. В то же время на окраинах можно найти «трешку» за €90 000 – правда, придётся потратиться на ремонт и мириться с соседями. Арендный спрос здесь нестабилен: летом – всплеск, зимой – затишье.
Если ориентироваться на вторичку у моря – обратите внимание на Лигурию. Здесь стабильно высокий интерес к объектам в пешей доступности от пляжа. Средняя стоимость – около €3 400 за м², но многое зависит от конкретной коммуны. В Сестри-Леванте за ту же цену вам предложат студию без вида, а в Специи – двухкомнатную с балконом и парковкой.
Как изменились цены на жилую недвижимость в Италии по регионам за последние 5 лет
Покупать в Ломбардии – дорого. Особенно в Милане, где за последние пять лет стоимость «квадрата» подскочила на 27%. Причём основной рост пришёлся на 2021–2023 годы, когда инвесторы массово скупали жильё, ожидая роста арендной доходности. Сейчас средняя цена – около €5 300 за м² в пределах города. Пригород подешевле, но и там прирост не меньше 12%.
В Лацио ситуация иная. Рим хоть и остаётся дорогим, но динамика скромнее – около 9% за тот же период. Старый фонд в центре почти не дорожает, зато новые проекты в южных и восточных районах тянут цифры вверх. В среднем по региону – около €3 100 за м².
Тоскана показывает умеренный, но стабильный рост – 14% с 2020 года. Особенно выделяется Флоренция: высокая туристическая активность и ограниченное предложение толкают стоимость выше €4 000 за м². Малые города растут медленнее – в пределах 7–8% за 5 лет.
Юг идёт другим курсом. Кампания, Калабрия, Апулия – здесь цены увеличились не более чем на 5–6%, а кое-где и вовсе откатились. Например, в некоторых районах Неаполя жильё даже подешевело – местами до €1 800 за м². Причины – отток населения и низкий уровень доходов. Сицилия показывает слабый рост – около 4%, и только в Палермо заметно движение вверх.
А вот Эмилия-Романья и Венето удивили. Болонья и Верона прибавили 18% и 15% соответственно. Спрос стабильный, особенно на компактные квартиры – их охотно берут под сдачу студентам и молодым специалистам. Средние цены здесь – €2 800–3 500 за м².
На севере Автономный регион Трентино-Альто-Адидже вышел в лидеры по темпам – +23% за 5 лет. Особенно в зоне Больцано. Жильё здесь дорожает быстро, и купить его – всё сложнее, особенно иностранцам.
Резюме: ищешь инвестиции – смотри на север и центр. Для жизни с меньшими затратами – юг, но с оговорками. Статистика без иллюзий: география – ключевой фактор в формировании стоимости.
Что влияет на покупательский спрос: миграция, ипотечные ставки и экономическая нестабильность
Ищешь устойчивый спрос? Смотри туда, где растёт население. Южные регионы теряют жителей, а вот в Ломбардии, Эмилии-Романьи и Венето наблюдается стабильный приток – как внутренней, так и внешней миграции. Приезжие, особенно из Восточной Европы и Северной Африки, поднимают интерес к недорогому жилью в пригородах крупных агломераций. Там же быстрее растёт аренда, а значит – выше привлекательность для инвесторов.
Ставка по ипотеке – не просто цифра. Она решает, кто покупает, а кто остаётся в аренде. В 2022 году средняя фиксированная ставка выросла с 1,4% до 4,2%. Это резко охладило интерес молодёжи: количество одобренных ипотек упало на 21% за год. Покупают в основном те, кто имеет высокий первоначальный взнос или стабильный доход – преимущественно старше 40 лет. Поэтому интерес смещается к жилью с полной отделкой и минимальными рисками дополнительных вложений.
Экономическая турбулентность меняет поведение. Во время инфляционных скачков в 2023 году спрос на жильё с фиксированной арендной доходностью (например, в исторических центрах Рима и Флоренции) вырос на 17%. Люди бегут от нестабильных финансовых инструментов в “твёрдые активы”, особенно в городах, где высокий туристический поток сглаживает сезонные колебания доходов от аренды.
Какие типы объектов пользуются наибольшим спросом среди иностранных инвесторов
Не менее охотно покупают старинные фермерские дома – *casale* – в Тоскане и Умбрии. Главное – чтобы был участок и возможность перепланировки. Многие готовы вкладываться в реставрацию ради атмосферы, тишины и виноградников за окном. Спрос особенно высок на объекты стоимостью от €300 000 до €700 000. Такие дома потом превращают в мини-отели или загородные резиденции с агротуризмом.
Ещё один тренд – небольшие палаццо в центре исторических городов, вроде Лукки или Лечче. Цель – сдача по суточной аренде. Идеально, если в шаговой доступности есть кафе, музеи и транспорт. Здесь цена зависит от состояния здания и близости к ключевым точкам – от €5000 до €7000 за квадратный метр. В ходу объекты с высокой энергетической эффективностью и лифтом, даже в старинных зданиях.
Виллы на озёрах – Комо, Гарда, Маджоре – пользуются стабильной популярностью у состоятельных инвесторов. Главное условие – вид на воду. Цены варьируются от €800 000 до нескольких миллионов. Часто покупают не для сдачи, а как второе жильё. Особенно востребованы участки с приватным выходом к озеру и разрешением на строительство пристани.